2016年12月21日

道路の持ち分について

皆様、お久しぶりです。


今日は、私道の持ち分についてお話いたします。


今も、ハウシードボスは私道の持ち分について、苦労しています。

と言いますのも、昭和時代にはあまり問題にならなかった、

道路の所有権が今問題になっています。

建築基準法の公道とは、


@国道

A県道

B市道

の公共道路と

開発道路

位置指定道路
が主な道路で問題はないのですが、


個人や法人名義の私道路がくせ者になります。



自分の土地に面した道路がこれになっているのであれば少し厄介です。

例えば、

前面道路を掘り下げる必要のある、上下水道・ガス管の工事を行う場合、

所有者の承諾印が必要になります。

建物の建築には、当然、公道に間口が2m以上接していなければならないという規定があります。

この場合、条件が整えば43条但し書き道路として許可がでますが、問題は別にあります。


それは、



銀行の融資が承認されない場合が多いということです。




銀行さんは、その土地に建物を建てるための建築費の融資をする場合、

第三者の土地にしか面していない土地の評価がめちゃくちゃ低いわけです。

ということは、その土地を売却しようとしたとき、


いくら、安くて


自分の欲しいエリアにある土地でも、

次に買う人が銀行の融資を受けれなため買えないということです。


現金主義の方は良いかもしれませんが、


大半の方が借り入れをするはずですので、今はよくても次の代で困るわけです。


言い換えれば、土地の評価が何倍も違うということです。

では、その場合どうすればいいか?

まず、調べる方法は、法務局に行き公図を取ってみてください。

その時、前面道路に地番があれば要チェックです。

すぐに、その地番の登記簿謄本を取ってください。

所有者が誰かが次のハードルです。


その所有者から譲っていただくしか方法がありません。


対価を払ってでも取得すべきです。


これが、理解できない方がまだまだ多いわけで、ボスも苦労しています。


この仕事は、利益半分、ボランティア半分ですので、めげずに頑張る今日この頃です。


                ハウシードボス














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posted by ハウシード担当者 at 15:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 家についてのあれこれ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年06月07日

不動産業界の「不適切」

皆さん、お久しぶりです。


どこかの、知事が

「適法」である事を、主張したいがために

「不適切」を認めたと言うより、

他に、居座る方法はこれしかなかったと言うのが正解ですかね。

どの業界にも、グレーゾーンは存在し、上手く渡っている方も居ることは確かです。

さて、残念ながら私ども不動産業界にも、

不適切」を平気で行う業者が存在します。

最近の一例を挙げますと

先日、弊社が管理しています賃貸マンションのオーナー様へ

次のような趣旨の内容の手紙が送られてきました。

弊社は、愛媛県の○○○○という不動産会社です。

今、

賃貸収益マンションの売り物件を東京の不動産会社がたくさん購入しておりますので、


是非貴方の所有している○○マンションを売らさせてください。


今が、売却する絶好のチャンスです。

特に、相続税の控除枠も5,000万円から3,000万円に下がり、

将来、

相続税が支払えなくなり二束三文で売却しなくてはならなくなります。

また、貴方のマンションは今から

修繕費ばかり掛かるようになり、

手残りが無くなるどころか、赤字になるリスクが大きいですよ。


今からは、

競合物件も多く、家賃も下がり、
マンション経営は大変な時期になります。

今回は、あなたのマンションも面倒な瑕疵担保責任を負うことなく、

東京の業者に買い取ってもらう事が出来ます。


ただし、

この話は管理会社には絶対内緒で進めさせてください。

なぜなら、管理会社にこの話を潰されるからです。



このような、話を信用した大家さんは、

当然、高く売るためには仕方がないのかなと、

半信半疑

管理会社に、契約するまで黙っていました。

😵

当然、管理会社に相談なく作成された

「重要事項説明書」「契約書」は何もかもが適当なものになります。

入居者数(契約者数)、契約金額、自治会、メンテナンス等々、

全て正確な記載がされていない、

不完全な書類になっている訳です。

当然、

色々な中身が判明していくと、トラブルだらけになり、

売り主も嫌気がさし

解約しようかと悩みはじめました。

そこで、やっと

本来内容を一番熟知した管理会社に助けを求めるようになる訳です。

当然、管理会社はあまりにも適当な売買契約書を見て、

内容についてアドバイスをして、

契約解除を申し入れても、

違約金が20%もかかると○○○○不動産会社に脅され、

結果、全て相手のペースで取引を行う事しかできない状況が判明するだけで、

全て後の祭りと成る訳です。

でも、本当の被害者はその先の買主でした。

実は買主も当初の不動産会社から、

一般の方への転売するために契約したものでした。

分かりやすく説明すると、

売り主が契約書に調印した相手ではなく、

全く知らない第三者に売却した事になる訳です。



一時この中間省略の登記方法は規制されていたのですが、

どうやら、一部の業者でまた復活しているようです。

売り主さんの知らない相手に結果的に売却されてしまうこの行為!

貴方が、絶対譲りたくない相手だったらどうでしょう。


まさに、違法では無いかもしれないけれど、

信義則にも反する不適切な行為
ではないでしょうか?


今回の、このような手法で香川県の賃貸収益物件を、軒並み売却しようとしている、
愛媛県の業者に規制はできないものかと、香川県宅建協会に申し入れを行い、

業界の浄化に努めなければと感じています。

ハウシードのお客様に限らず、

このような不審に思われた取引業者が接触してきたときは、

迷わず

香川県宅建協会の相談室もしくはハウシードにご相談ください。

土日祝日、時間を問わずご連絡お待ち申し上げております。(^o^)丿

「不適切」の一言では済まされないと感じる方は多いはずです。

                       ハウシードボス






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posted by ハウシード担当者 at 19:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 家についてのあれこれ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年04月24日

道幅について

皆様、お久しぶりです。


ここ更新もせず、最近手抜きをしておりました、ボスです。

忙しかったからと言うのは言い訳になりますよね。

反省し、今後は忙しくても1週間に1度は更新していきますので、チョクチョク覗いてください。


今日は、久しぶりに真面目な道路のお話をしたいと思います。

ご存知の方も多いと思いますが、家を建てるときは公道に2m以上間口が接していなければ、
建築許可がおりません。

その中で、公道とはどのような道を言うのでしょうか?

基準は4mの幅員が必要ですが、4m未満の物でも公道認定を受けているものがあります。

その、代表が建築基準法42条2項に該当する道路です。
(一般的に二項道路と言われるものです。)

この道路は、中心から2m下がって(セットバックと言います)私有地であっても
道路として使用できることを条件に建築物の建設が許可されます。

当然、その部分には私有地としての所有権が残っていても、構造物を設置する事は出来ません。

しかし、この部分に建築完了後、完了検査を終えたのち、
自分の土地だからと、
花壇を設置したり、
ブロック塀を設置したりする方がいます。

皆さんも、自分の良く通行する道路が狭いままで、
新しい家が建っているところはありませんか?

そこに、後から付け足したような構造物はありませんか?

もし発見した時はどうすればいいのでしょうか?

あなたが地元の実力者であれば、直接注意して下さい。

直接は言えないけど、地元の為なら撤去してほしいと思うのであれば、

市役所の建築指導課に相談してみてください。

そこで、明らかにセットバックの申請と一緒に建築許可・完了検査を受けているのであれば、
違法となり、行政側から撤去指導してもらうことができます。

ただし、行政代執行により撤去するまでは難しいとのことですが。

いずれにしても、地元の道路が整備され、環境が良くなれば、皆様の持っている
不動産価値上昇にも大いに寄与する事ですので、
地元の発展のためにも、

皆様も注意して道路を通行しては如何でしょうか!!


もっともっと、高松市を住みやすくしましょう




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posted by ハウシード担当者 at 13:30| Comment(0) | TrackBack(0) | 家についてのあれこれ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする